TUTORIAL:

Saber se minha obra foi construída antes de Abril de 2019?

*** em construção***

ARE São José dos Pinhais

1. O que é o ARE?

O novo Alvará de Regularização Especial (ARE) é um programa da Secretaria Municipal de Urbanismo, Transporte e Trânsito (SEMUTT) de São José dos Pinhais que dá a possibilidade de regularização obras sem licenciamento, é regulamentado pela lei complementar nº 151 de 28/04/2022 (leia esta lei na íntegra aqui)

ARE é um documento emitido pela SEMUTT que permite a regularização de edificações existentes e fora da legislação e normas urbanísticas vigentes, construídas antes da data de 15 de abril de 2019, conforme levantamento aerofotogramétrico pertencente ao município. Na versão anterior do ARE a possibilidade de regularização era para obras até o ano de 2012.

Com a atual versão do programa, a prefeitura ampliou a chance dos proprietários tirarem seus imóveis da irregularidade, o que irá valorizar o imóvel. Segundo levantamento da Secretaria, atualmente aproximadamente 82% das edificações de São José dos Pinhais, estão irregulares.

As regularizações enquadradas no ARE serão avaliadas em função da gravidade das irregularidades existentes e dos períodos de construção. Devem ainda efetuar pagamento de Contrapartida Financeira (CF)  ao município, que pode ser parcelado em até 24 vezes. 

Para a emissão do ARE a taxa de aprovação de projeto e a primeira parcela da CF deverão estar quitadas. 

A Secretaria de Urbanismo informa ainda que não serão passíveis de regularização e serão  indeferidos pelo município os requerimentos de regularização especial de edificação que estiverem ocupando áreas não edificáveis decorrentes de diretrizes de abertura ou prolongamento de via pública, conforme Lei do Sistema Viário do Município, além daquelas construções que estão infringindo em mais de 40% os parâmetros de taxa de ocupação, permeabilidade e coeficiente de aproveitamento.

Fonte: adaptado da Prefeitura de SJP

2. O que preciso para obter o ARE?

O primeiro passo para saber se sua obra pode ser regularizada através do ARE, é saber que ela foi construída antes de abril de 2019 e aparece na foto de satélite da prefeitura. Essa consulta pode ser realizada através do Webgeo SJP (que também é utlizado para emitir Guia Amarela de terrenos em São José dos Pinhais), este sistema pode ser acessado pelo link: https://sigwebgeo.sjp.pr.gov.br/mgis 

Se a obra não aparecer nestas fotos aéreas de satélite, para regularizar será necessário o ajuste a todos os parâmetros de construção exigidos pela prefeitura e o projeto seguirá o processo normal, diferente do ARE.

Caso a obra em questão apareça, ou seja, seja possível sua regularização pelo ARE, analisaremos agora outros parâmetros para saber se de fato a obra pode ser regularizada.

As condições básicas são as seguintes:

1. É necessário ter a Matrícula no Registro de Imóveis em seu nome (não confundir com Escritura, que é outro documento), caso não a tenha, será necessária a transferência para o seu nome, ou, que o proprietário anterior assine um documento chamado Autorização de Construção para poder regularizar;

2. A construção não pode estar em Área de preservação permanente, bosque, margem de córrego ou rio ou ainda sobre previsão de alargamento ou abertura de novas ruas;

3. Os parâmetros de Taxa de Ocupação, Taxa de Permeabilidade e Coeficiente de Aproveitamento, não poderão exceder mais de 40% do limite padrão para o zoneamento onde o terreno da obra se encontre. Exemplo:

a. Se a Taxa de Ocupação de um lote que por exemplo for de 50%, o máximo será estes 50% (valor padrão) + 40% do valor padrão, ou seja: 50 x 40% = 84%, ou seja, o limite de Taxa de Ocupação deste terreno de exemplo, irá para 84%;

b. Já para taxa de ocupação, vamos supor que este terreno tenha a permabilidade mínima de 30% do total do terreno. 30 x 40% = 12%, ou seja, a permabiliade mínima para este terreno de exemplo, para regularização pelo ARE, poderá ter 12% a menos, terá que ter no mínimo 18% de área permeável. 

c. Já no coeficiente de aproveitamento, se neste terrno for de 1, tendo a tolerância de até +40% para o ARE, teremos então o máximo de 1,4;

4. A obra ainda precisará apresentar condições mínimas de acessibilidade, conforme a NBR 9050;

5. Pagamento da CF - Contrapartida Financeira (algo parecido como uma "multa", em função dos parâmetros da prefeitura que foram estourados). O valor da CF será definido pela prefeitura após o projeto encaminhado e analisado, levando em consideração quais foram os parâmetros ultrapassados, quanto foram ultrapassados, valores venais de obras no terreno e entorno, valor venal do terreno, valor de impostos e outros parâmetros definidos pela lei complementar 151/2022;

6. Pessoas que recebam até 3 salários mínimos e que estejam no Cadastro Único do Governo Federal, poderão obter até 50% de desconto do valor da Contrapartida Financeira a ser paga;

3. Agora qual o passo-a-passo para ter o ARE?

Sendo a obra possível de regularizar pelo ARE seguiremos essa sequência:

1. Prepararemos um orçamento sem compromisso para realização dos trabalhos, especificando todos os itens a ser feitos e entregues (podem variar de obra pra obra), prazos, valores, condições de pagamento. Sendo o orçamento aceito pelo proprietário da obra, assinamos o contrato e daremos início aos trabalhos;

2. Realizaremos uma visita no imóvel para conhecer as condições, fazer o levantamento (medir toda obra, tanto por dentro quanto por dentro), com as medidas totais das construção, de cada ambiente, esquadrias (portas e janelas), materiais utilizados nos pisos, paredes, tetos, coberturas, acessos, escadas (se for o caso), localização de caixa d'água, caixa de gordura, sistema de fossa/filtro ou biodigestor, (onde não haja rede de coleta de esgoto da Sanepar), saídas de águas pluviais (de chuva), que devem ser separadas do esgoto, localização e especificações de poste de entrada, padrão Copel, localização de quadro de disjuntores, muros, cercas, grades, acessos de pedestres, carros, gramados e áreas permáveis, se tiver, calçadas no passeio (rua) em frente ao imóvel, lixeira entrem outros itens, através de medições com trenas e por fotografias;

3. Com as informações da obra, faremos a montagem do projeto Arquitetônico As Built (como construído), onde estarão descritas todas estas informações, medidas e detalhes e que será enviado para prefeitura.

Neste momento também será pedida ao Cartório de Registro de Imóveis, uma cópia atualizada da Matrícula no Registro de Imóveis, do terreno onde a obra se encontra, já que este documento é exigido junto do projeto para dar entrada na prefeitura.

Ainda antes do envio do projeto à prefeitura, está emitida a TRT (termo de responsabilidade técnica), que é o documento que oficializa a atuação profissional do Técnico em Edificações ou Construção Civil, na atuação desta regularização. (tem taxa e precisará estar quitada até a entrada na prefeitura)

Observação: Técnicos em Edificações ou em Construção Civil podem realizar levantamento e regularização de obras acima de 80m²? Sim, podem realizar regularizações, sem limite de área, conforme: Lei nº 5524 de 05/11/1968, Decreto nº 90.922 06/02/1985, Lei nº 13.639 de 26/03/2018 e resoluções do CFT (Conselho Federal dos Técnicos), nº 058, 108 e 186.

4. Com a documentação pronta, impressa e assinada por nós profissionais e pelo proprietário do imóvel, o projeto será encaminhado para análise na SEMUTT (secretaria de urbanismo da prefeitura). Nesta análise serão observados se todos os itens realmente cumprem o exigido para aprovação. Podem haver, conforme cada projeto, pedidos de adequações, tanto no próprio projeto (detalhes de desenho), ou mesmo na própria obra pra poder ser aprovada. 

Durante esta etapa, um fiscal da prefeitura irá até a obra pra conferir a veracidade das informações apresentadas no projeto e se realmente a construção foi concluída/paralizada em abril de 2019. Se a obra estiver em andamento, dependo do que estiver sendo feito, corre-se o risco do processo não ser aprovado. Por isso reforçamos que se o cliente precisar fazer qualquer coisa na obra, não faça sem antes nos consultar, para evitar problemas futuros.

5. Após o projeto analisado e deferido (aprovado), ele poderá seguir para emissão do ARE. Neste momento a prefeitura informará o valor da Contrapartida Financeira. Não será necesário pagá-la totalmente para emitir o ARE, a prefeitura parcela este valor em até 24 vezes, porém, a primeira parcela precisa estar paga para poder emitir o Alvará de Regularização Especial (ARE).

4. Com o ARE na mão, quais os próximos passos?

Agora que você tem o ARE, ou seja, sua obra tem Alvará, ela é licenciada, mas, o processo todo de regularização ainda não acabou, veja os próximos passos:

6. Caso sua obra esteja em andamento, você deverá terminá-la, conforme o projeto aprovado no ARE, sem alteração ou ampliação nenhuma e então pedir a vistoria do CVCO, caso a obra esteja pronta quanto sair o ARE, já pode pedir o CVCO direto;

7. O CVCO (Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras, conhecido também como Habite-se), é será emitido após o fiscal da prefeitura ser chamado para vistoria e ver que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado.

8. Neste momento deverá se fazer o pagamento de impostos municipais, estaduais, e federais, conforme o caso, como o ISS (para prefeitura) e INSS (para o governo federal). Dependendo do caso, é possível abater parte ou totalmente estes impostos, mas também irá variar o tipo de obra, tempo de construída entre outros fatores. "Cada caso é um caso."

9. Com a obra concluída, CVCO emitido pela prefeitura e taxas e impostos pagos, é possível então pedir a Averbação da construção na Matrícula do Imóvel, ou seja, agora a sua construção passará de fato a fazer parte do documento do imóvel. 

Com a Averbação, é possível vender o imóvel por um valor maior, já que esta construção é oficial. Imóvel Averbado pode ser vendido financiado por bancos ou por consórcios, já que a construção é tida como oficial, reconhecida.

Lembramos que este passo-a-passo é o básico, podem haver exigências especiais a depender do caso, porém, a sequência é sempre a mesma e não pode ser mudada ou invertida e é válida para todo país:

1. Alvará de Construção (ou de regularização);

2. CVCO/Habite-se;

3. Averbação da construção;